外国人（中国人）在美国买房有什么限制吗？在美国购房对赴美签证或者申请美国移民有帮助吗?
美国对外籍人士买房并没有特殊限制。即中国人在美国可以合法买卖房屋。并无特殊限制。
但是买房与移民或签证之间是没有任何关系的。在美国买房、移民或美国签证都是由不同的部门及人员来处理。移民局管不着申请人在美国有没有房产，当然，更不会因为有没有房产而区别对待。所以，千万别把移民或签证与买房混为一谈。
美国房地产市场与中国有哪些不同，中国买家应该如何应对。
美国的房地产市场相对成熟，涨跌比较国内相对平稳，如国内房地产市场的几年就能翻翻的预期在美国是不现实的。同时美国的房产市场信息透明，房源充足，买家不必心急。
对于国内买家来说，很多人买房心很急，担心房源不足，担心房价飞涨。其实美国人买房卖房很平常，平均拥有房产（house）的时间只有5-7年，所以不用担心市场上的好房子没有了，每年总会有人因为各种原因卖房子。而且美国的房价即使看涨，也是平均1位数字的涨幅，所以想买到称心的房子，大可把心放平，找到一位熟知当地情况的经纪人，从买房开始就不妨把生活节奏放平缓一点，不必太过计较一时得失。
美国有一个属于经纪人共享的房源系统，简称MLS，每一个经纪人都把自己代理的房子都上传到这个系统。所有的上市屋都在这个系统中完全透明。任何有执照的经纪人都可以上MLS网站搜寻房源，只是不同的经纪人因对地区的了解熟悉的程度不同，可能搜寻选择出来的房源也不同。这些房源信息，普通的买房人也可以通过一些第三方的网站看到，比如：www.redfin.com; www.zillow.com; johnlscott.com等房地产经纪看到的内容会比普通客户看到的内容更及时和准确，还有些内容是只有拥有执照的中介才可以看到的。因此，及时跟中介沟通，听取中介的意见是非常必要的。
买房前要明确买房目的、预算
买房基本分为投资和自住两种。买房目的不同，考虑的角度就不同。“纯投资”更加注重投资回报；“自住”则优先考虑自己喜欢的地方以及住宅的需求。通常，来美国购房的原因多种多样，有的为了孩子留学，有的纯粹投资，有的准备移民。所以各自考虑的角度不同。以下为我个人的建议：
短期内自住：建议按自住的要求来选房，没有最好，只有最合适自己
超过5年以上出租时间：建议就以“纯投资”的角度来考虑
计划纯投资：建议比较投资回报（所选房屋价格不要太高。通常高价房屋，租金的回报反而降低），确认投资的金额，即买房的预算，这样可以更有效的跟中介沟通，选出符合您方向的房源。
买房地点的选择---
买哪里，哪个城市最好?
美国有50个州，地大物博，城市众多。正确的选择方式是：
1-从大到小开始考虑：大方向：东海岸或西海岸：小方向：州；城市：每个州有几百个城市
2-从生活环境考虑：天气、环境、天灾、人文、生活习惯等条件是否符合自己；当地华人比例,密度高低,是否会让生活更便利; 学区好坏等等
3-从预算考虑：预算通常会影响买屋地点的方向,
例如，东岸或者西岸都是比较贵的，通常在这些地方没有五六十万美元以上是很难买到适合自己居住的房屋。当然，如果选择买一套联排屋的话，还是可以买到便宜的住宅。
以西雅图地区为例。西雅图是一个大的地区概念，环绕西雅图市，周边有几十个市，首先要锁定大概的地理位置。华人比较喜欢选择东区（east side）, 东区也包括多个城市：Bellevue, Issaquah, Sammamish, Redmond, Kirkland, Mercer island，Renton, Woodinville……等，每个城市各有特色，也都有比较好的学校，所以多走走，多看看，是最终选到心怡房产的必要步骤。
西雅图的东区，是普遍意义上的好区。好的学校，好的治安，好的人文环境。房价相对比较高。一般华人最普遍的购屋（house）价格范围在六七十万至百万美元。公寓则在二十万到五十万不等。
美国的经纪人能帮买家做些什么？
在美国，房屋买卖都会通过双方的中介完成，整个过程中个买卖双方不必见面。那么买房中介都能够提供哪些服务呢？
1-买房的经纪人最大程度代表买房利益，依法对你完全忠诚。同样，卖房经纪人代表的是其雇主卖方的利益。
2-雇佣买房经纪人通常不需要买方付费用。因为在美国是卖房付给经纪人费用，而卖方的经纪人会从这部分佣金中注明给买方经纪人的报酬比例。
3-买方经纪人可以根据你的需求帮你预筛选内部数据库MLS中的房产，为你提供大量有关房产及其所在城镇周边的信息。
4-买方经纪人将代表您与卖房经纪人对等交流，磋商及谈判。
5-买方经纪人将帮助你预计所买房产的市场价格，以及帮助你建立买卖的谈判策略。
6-买方经纪人将帮助你推荐和雇佣各方面的专业人士，包括产权保证公司，过户信托公司，房屋保险经纪，银行贷款，房屋检验等专业人员。
看上的房子应该怎么出价?
美国是一个资讯很透明的地方，在看好一处房产后，经纪人大多都会帮助客人做房屋的价格评估，估算这个房子在最近的市场交易中的现在价值。
如果卖主的要价高了，经纪人就要帮助买家杀价。如果要价低于市价，经纪人就要帮买主赶快抢下。有的时候有多位买主都看上同一个住宅，为了得到住宅，可能要出比要价高几倍的价格才能行。因此，并不是每一个房屋都要杀价, 而是要看要价的高低。重点是，买家要能正确评估计房屋的价值，当然这需要一位好的经纪人协助。
出价是一个正规的并带有法律效力的程序，需要有书面的文件，任何口头的报价都是不被理睬的，所以您需要一个专业的房地产中介帮助您准备这些多达二、三十页的文档，以增加您的成功率。
中国人可以在美国贷款买房吗？
海外买家可以在美国贷款购房,并且很寻常也很容易。但是，不是每一家银行可贷款给海外买家。外国人贷款与美国人贷款之间是存有差异的：
美国人贷款条件：信用、收入、工作是否稳定；
外国人贷款条件：需有较多首付款，通常要求30%~40%左右。一般大约能贷到6成。
由于每一个银行的贷款利率不同，对申请人的条件要求也不同。比如，一些银行只贷给外国人3~7年，但也有银行能够贷到30年。而有的银行利率较高，但手续简单要求低；有的银行利率低，但是要求条件多，并不是每个人都能符合。
目前西雅图地区，汇丰银行和华美银行，国泰银行是给来美华人贷款最多的银行之一。可以到这几家银行咨询，比较。其它的美国银行，如果您本身就是该银行的客户，并且有良好的记录，当然也是可以申请贷款的。
亲自实地考察的必要性
从网络购买海外房产固然方便：房屋简介、代理经纪联络方式、每间房屋细节照片等内容只需轻松一点击就一览无遗。但这并不代表，买家本人就无需来一个实地考察。
虽然，照片让买家近距离参观房屋的每一个角落，但却看不到房屋部分细节和邻居素质。所以，网络并不容易让买家完全了解房屋的状况，环境，价值和升值潜力等等。尤其是对于买自住屋的人来说。我本人的经验，网上的照片很多经过专业摄影师处理，比实际要显得漂亮很多。比如有些房子采光不好，室内很黑，在照片上是看不出的。
投资只看租金回报率吗?
投资房产有两个方面需要考虑：一个是租金回报率；一个是升值的潜力空间。
通常，房屋越贵的地方其租金回报率是比较低的。比如东⻄两岸的纽约、旧金山、洛杉矶等都是房价比较高的区域，由于这些地区房价常常攀升，而对应的租金上涨水平跟不上房价上涨的幅度，因而其租金回报率相对比较低。
但从长期来看,这些地方房屋升值的空间比其他租金回报率高的地方要大,因为想要购买此类房屋的人数较多，而买入的数量越多其房价就越高，这就是供需平衡。所以在投资时，并不是购买低价格高回报的房屋就是最好，而是要从两方面同时考虑。看长期回报?还是看眼下的现金流回报，两种投资选择是不同的。
一定要买新房子吗?
中国人都喜欢新房。而美国新屋的比例占整个房屋销售市场不到20%，更让华人失望的是，这些新屋多数位于偏远的地方。美国城市人口通常在3万~10万人，从开始开发到商业活动，配套设施齐全大约在10~25年之间，但不再有土地可供住宅开发。美国除了几个大城市比较像国内繁华都市外，其他大多数的地方都是以郊区独立屋形式来建设。所以，一个城市是需要有足够的空间去开发。成熟的城市经过35年后，就很少有城市能够有新房，所以，不要有错误的认为每个地方都能买到新屋。另外，因为地价的上涨，新建的房子占地面积都不会太大，和邻居的距离比较近。
养房子的费用有哪些？如何计算租金回报？
以独立屋（House）为例，每年固定的开销包括：地税，房屋保险，HOA（物业管理费），住房贷款，水电气， 垃圾清运费用等。如果是房屋出租，水电气/垃圾等费用一般是由租户来承担。如果房屋空置，水电气也会有基本的费用，视房屋大小不等，至少每月也在百元或者几百美元。另外，出租房屋还要考虑到出租房屋的管理费。在美国，你可以雇专业的Property Management物业管理公司或者个人来照看打理出租的房屋，房客有任何的问题可以由Property Management中介出面。房主要付管理中介租金的6-10%不等的管理费用。如果你人不在美国没有办法照顾自己的房产，回应租客的各种要求及维修保养，请一个出租管理人来帮助打理是很有必要的。
学区的选择?
中国人对学区非常看重，其实老外对学区也一样看重。所以好的学区房价会高出周边很多。什么是好的学区呢？在这点上中国人和美国人的认知不同，所以选择不同。中国人要选最好的学区，看排名，一定要前几名的。而老外，看学区只要是口碑和排名还不错就可以列为备选，不一定非要数一数二的。在不错的学校中，他们会再看学校的特色，是不是适合自己的孩子等等。中国人往往会集中在最好的1-2个学校附近，房价会因此被抬高很多，学校里的中国学生比例也激增。我个人比较认同老美的择校方法，在比较不错的学校里，看综合的因素，比如师生比例，亚裔学生比例，学校课外班，办校特色。。。等等。其实学校的排名每年都是在变化的，也应学区政策而影响。所以不要因为一两所学校而疯狂追求某些地方的房子。
以上总结希望对大家有所帮助。
以上信息作者：
么晓玉 女士 西雅图资深房产投资人，西雅图美中商会会员
邓昭龙 先生 资深房地产经纪人
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